Las hipotecas autopromotor, son una opción de financiación diseñada específicamente para aquellas personas que desean construir su propia vivienda desde cero en lugar de comprar una ya existente. Estos préstamos tienen características particulares que los diferencian de las hipotecas convencionales, y es importante conocerlas para determinar si este tipo de financiación es adecuado para nuestro proyecto de construcción.
A continuación, te explicamos qué es una hipoteca autopromotor, cómo funciona y cuáles son sus requisitos, así como las diferencias con las hipotecas convencionales y algunas consideraciones adicionales que debes tener en cuenta al solicitar este tipo de préstamo.
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor es un tipo de préstamo específicamente diseñado para financiar la construcción de una vivienda desde cero en lugar de comprar una ya existente. Este tipo de financiación se diferencia de las hipotecas convencionales en que está destinado a cubrir los costos de construcción y no la compra de un inmueble ya construido.
Las hipotecas autopromotor pueden ser utilizadas tanto para la construcción de casas de ladrillo como de viviendas prefabricadas o modulares, siempre y cuando estas últimas estén ancladas al suelo y no sean móviles. Puedes contratar una hipoteca de autopromoción en https://www.fercogestion.com/es/blog/hipotecas-autopromocion/
¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
El funcionamiento de las hipotecas autopromotor puede variar de una entidad financiera a otra, pero en general, este tipo de préstamos suele cubrir un máximo del 80% del valor del inmueble y tener una duración que oscila entre los 10 y los 30 años, al igual que las hipotecas convencionales.
Sin embargo, hay algunas diferencias importantes en la forma en que se desembolsan los fondos en una hipoteca autopromotor:
Tramo de suelo
Es la primera fase o fase inicial del proyecto, en la que se recibe una cantidad importante del préstamo (aproximadamente el 50% del préstamo). Con este dinero, se financia tanto el proyecto arquitectónico como el inicio de las obras.
Tramo de certificaciones
Esta segunda fase suele suponer entre el 20 y el 30% del préstamo, que el banco concede para ir haciendo los pagos correspondientes a medida que el proyecto avanza. En esta segunda fase, el arquitecto o persona responsable del proyecto debe realizar los justificantes del avance de las obras, que se irán presentando al banco como prueba y garantía de que el proyecto se desarrolla como era de esperar.
Tramo de fin de obra
Es el tramo final del proyecto, que se lleva a cabo cuando se termina la construcción de la vivienda y cuando se consigue la cédula de habitabilidad. En este tramo, se suele obtener la parte restante de la hipoteca autopromotor (aproximadamente un 10 o 20%, dependiendo de cuánto se ha recibido en los tramos anteriores).
Requisitos para acceder a una hipoteca autopromotor
Al igual que para acceder a las hipotecas convencionales, al solicitar una hipoteca autopromotor los bancos van a solicitar que tengamos un perfil solvente y que les dé seguridad (situación económica estable, ahorros con los que financiar el 30% del proyecto, no tener otras deudas, etc.).
Además de estos requisitos generales, a la hora de solicitar una hipoteca autopromotor, los bancos también van a tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Ser propietario del terreno: El terreno en el que queremos construir nuestra vivienda debe estar a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad.
- Que el terreno sea urbanizable: Además de que el terreno sea de nuestra propiedad, este debe estar calificado como suelo urbanizable.
- Disponer de licencia de construcción: Se trata de una licencia que expide el ayuntamiento al que pertenece el terreno en el que queremos construir la vivienda.
- Presentar un presupuesto de construcción: Debe estar realizado por una empresa constructora y, lo más recomendable, es que sea la misma que se va a encargar de la ejecución de la obra.
- Presentar un proyecto de construcción: Junto al presupuesto que estima cuánto va a costar la obra, se debe presentar el proyecto de construcción. Además, este proyecto debe estar validado por el Colegio de Arquitectos.
- Presentar un certificado energético: Este certificado energético se debe realizar en la fase de redacción del proyecto, y sirve para calificar el nivel de eficiencia energética de la vivienda de manera previa a la construcción.
Diferencias entre las hipotecas autopromotor y las hipotecas convencionales
Aunque las hipotecas autopromotor y las convencionales guardan algunas similitudes, como la duración y el porcentaje del valor del inmueble que suelen cubrir, también presentan diferencias importantes que conviene tener en cuenta a la hora de comparar hipotecas y buscar la más adecuada para nuestras necesidades:
- Finalidad del préstamo: Mientras que las hipotecas convencionales están destinadas a financiar la compra de una vivienda, las hipotecas autopromotor tienen como objetivo financiar la construcción de la misma.
- Desembolso de los fondos: En las hipotecas convencionales, se entrega la totalidad del capital de una sola vez, mientras que en las hipotecas autopromotor, el dinero se entrega en tramos a medida que avanza el proyecto de construcción.
- Requisitos específicos: Las hipotecas autopromotor requieren que el solicitante cumpla con una serie de requisitos adicionales relacionados con el terreno, la licencia de construcción, el proyecto de construcción y el certificado energético, entre otros.
Consideraciones adicionales al solicitar una hipoteca autopromotor
- Comparar ofertas: Antes de solicitar una hipoteca autopromotor, es importante comparar las ofertas de diferentes entidades financieras para encontrar la que mejor se adapte a nuestras necesidades y condiciones. Esto incluye aspectos como el tipo de interés, las comisiones, las condiciones de desembolso de los fondos y los requisitos específicos que cada entidad pueda exigir.
- Estimar correctamente el costo del proyecto: Al solicitar una hipoteca autopromotor, es fundamental tener una estimación realista del costo total del proyecto de construcción, ya que esto nos permitirá determinar qué porcentaje del mismo podremos financiar con el préstamo y cuánto deberemos aportar de nuestros propios recursos.
- Contar con un colchón económico: Aunque las hipotecas autopromotor suelen cubrir la mayor parte del costo de construcción, es recomendable contar con un colchón económico para hacer frente a posibles imprevistos o a gastos adicionales que puedan surgir durante el proceso de construcción.
- Contratar un seguro de obra: Durante el proceso de construcción, es importante contar con un seguro de obra que cubra posibles daños o accidentes que puedan ocurrir en el terreno en el que se está construyendo la vivienda.
En conclusión, las hipotecas autopromotor son una opción de financiación específica para aquellos que deseen construir su propia vivienda desde cero. Antes de solicitar este tipo de préstamo, es fundamental conocer sus características, requisitos y diferencias con las hipotecas convencionales, así como comparar las ofertas de diferentes entidades financieras y contar con una estimación realista del costo del proyecto de construcción.