España sigue siendo la opción más popular entre los británicos que buscan un nuevo hogar en el extranjero. A pesar de toda la incertidumbre, la buena noticia es, que si estás planeando comprar, los costos de solicitud más baratos, las tasas bajas y el aumento de opciones hacen que las condiciones para obtener hipotecas baratas sean las mejores desde antes de 2008.
En noviembre pasado, el gobierno dictaminó que los bancos y no el prestatario ahora deben pagar uno de los costos clave asociados con una hipoteca. Por otra parte, el Euribor del Banco Central Europeo, al que están vinculados los tipos hipotecarios españoles, se mantiene en territorio negativo, mientras que los bancos están deseosos de volver a prestar a clientes.
Si bien no existe una legislación vigente, algunos bancos se están moviendo hacia el pago de otros costos de solicitud de hipotecas para sus clientes. En general, los bancos están cambiando su postura a favor de los compradores no residentes, con más reingreso al mercado y ofreciendo productos competitivos.
El consenso general, aconseja a los compradores que utilicen un corredor. El mercado hipotecario se está abriendo, pero encontrar al prestamista más receptivo y navegar el proceso de solicitud aún se hace mejor a través de un experto, alguien que comprenda los matices de los bancos españoles.
Hipotecas baratas y el sistema hipotecario
El sistema hipotecario es diferente en algunos bancos, pues no funcionan de la misma manera. En Fercogestión, tenemos acuerdos con todos los grandes bancos y sabemos cuáles son los más flexibles y fáciles de trabajar. Se trata de tener la persona de contacto adecuada, alguien que comprenda cómo se hacen las cosas en este mercado; por ejemplo, cómo se pueden generar los ingresos de una persona a partir de dividendos y un salario si se pagan a sí mismos a través de una empresa. Es factible, que la misma solicitud de hipoteca pueda ser aprobada en una sucursal pero rechazada en otra sucursal del mismo banco.
Por lo general, los acuerdos que los corredores tienen con los bancos serán exclusivos o al menos tan competitivos como cualquier otra cosa en el mercado abierto. Serán válidos para la compra de una propiedad en cualquier lugar de España.
Solo enviamos una solicitud a un banco, si estamos un 99% seguros de que se obtendrá la hipoteca. Una vez que se ha recibido toda la documentación y presentado una solicitud, normalmente podemos obtener una aprobación de los bancos, sujeta a valoración, de cinco a seis días hábiles después. Desde cero hasta obtener una hipoteca, se necesitan entre seis y ocho semanas.
Se inteligente, obtén una de las hipotecas baratas
Para los compradores serios, el proceso de solicitud comienza incluso antes de encontrar una casa. Como mínimo, deberías tener una hipoteca en el comienzo, pero lo ideal sería un acuerdo con un banco antes de ver las propiedades.
En marzo, tuvimos un cliente que prefirió que le confirmaran sus finanzas después de ver una propiedad. Le tomó dos semanas obtener su oferta de préstamo y en ese tiempo la propiedad se vendió a otro cliente. Estaba llorando, cuando tuvimos que darle la mala noticia. Pero volverá a ver y ahora, con sus finanzas en su lugar, estará en una posición muy poderosa para actuar con rapidez y negociar un mejor precio.
En los tiempos del virus que ha frenado la economía del país, es más sencillo encontrar hipotecas baratas pero más difícil acceder a ellas por las condiciones.
Cuanto por cuanto tiempo
A diferencia de en otros países, los bancos españoles no utilizan múltiplos de ingresos para calcular la asequibilidad, sino que observan la relación deuda-ingresos individual de cada cliente.
Como regla general, los bancos prestarán hasta un 70 por ciento de préstamo sobre valor (LTV) a un comprador no residente, en función de lo que sea más bajo entre su valoración o el precio de compra.
Ese es el máximo, pero de ninguna manera está garantizado. Realmente, depende de cuán fuerte sea tu perfil económico. Algunos bancos, prefieren ofrecer el 60 por ciento. Y aquí no existen hipotecas de solo interés o de compra para alquilar, y los bancos no tendrán en cuenta los ingresos por alquiler proyectados en tu solicitud.
Es importante, tener en cuenta que los LTV de los bancos no tienen en cuenta los costos de compra, que pueden sumar hasta un 14-15 por ciento cuando se compra con una hipoteca en España. Por lo tanto, si bien a un cliente se le puede ofrecer el 65 por ciento, en términos reales, el efectivo total requerido por ellos para completar es aproximadamente del 45 al 50 por ciento (en comparación con el 35 por ciento).
Los bancos españoles, prefieren no prestar por menos de los diez años, 20 años es lo típico y 25 años como máximo, hasta que el cliente cumpla 75 años. Cuanto mayor seas, más corto será el plazo que podrás llegar a tener. Acabo de hacer una hipoteca de 11 años para un cliente de 64 años.
¿Interés variable o fijo?
Hasta hace un par de años, las hipotecas de tasa variable eran la norma entre los compradores, pero las ofertas de tasa fija ahora son igualmente populares. El que elijas, podría depender de tus planes a largo plazo y tu conocimiento financiero. Hay productos de tasa fija, mucho más atractivos disponibles ahora y la mayoría de nuestros clientes eligen esta opción. Las tasas fijas, son actualmente sólo un 0,5-1% más que las tasas variables y permanecen fijas durante todo el plazo.
Las tarifas, dependerán del tamaño del préstamo y de la solidez de la solicitud. Actualmente, nuestros clientes premium, que califican fácilmente para montos mayores, pueden obtener tasas fijas de alrededor del 2,2 por ciento durante 20 años, o del 2,45 por ciento durante 25 años. Para préstamos más pequeños de alrededor de € 200,000 o menos, agrega otro 0.2 por ciento.
Variable mejor para los prestatarios
Los acuerdos de tasa variable, que tienden a venir con multas mínimas por amortización anticipada, generalmente se adaptan a los compradores que buscan pagar su hipoteca en un futuro no muy lejano. Tenemos muchos clientes en este momento, que podrían ser compradores en efectivo, pero en realidad están pidiendo préstamos.
Esto se debe, a que los tipos de interés son muy bajos y, en segundo lugar, a que las hipotecas españolas tienen mucha flexibilidad para liquidar el préstamo completo o las sumas globales anticipadamente.
Un acuerdo típico de interés variable podría tener un 1,4 por ciento fijo durante 12 meses; y posteriormente el 1,6 por ciento más el Euribor a 12 meses (actualmente -0,11 por ciento) sin comisión de reembolso anticipado, aunque pueden aplicarse otras condiciones.
Compra de obra nueva
Los bancos, no otorgarán hipotecas a compradores fuera del plan, hasta después de que los certificados estén en su lugar al final de las obras. La mayoría de tasadores, no visitarán la propiedad hasta que las obras hayan terminado y, en muchos casos, los certificados estén en su lugar. Debido a esto, pueden pasar varias semanas (o incluso meses) después de que las obras hayan terminado antes de que los bancos otorguen préstamos.
Esto significa, que el comprador deberá pagar el depósito y los pagos por etapas en efectivo.
Si faltan más de seis meses para la construcción, cuando recibas una oferta hipotecaria, es probable que debas volver a solicitarla. Por lo general, encontramos que si las circunstancias de la persona no han cambiado, la hipoteca pasa directamente a la tasa acordada previamente.
En realidad, puedes tener dinero para comprar, pero ver la hipoteca como euros baratos sin el riesgo de otro tipo, se puede conseguir una hipoteca en principio, con un tipo variable del 1,95%, por el 50% del precio de compra de 650.000 euros.
Presupuesto para los extras de las hipotecas
Si bien los prestatarios ya no pagan el impuesto AJD en su solicitud de hipoteca, aún habrá costos asociados que cubrir. Puede haber otras condiciones asociadas a un acuerdo hipotecario específico, pero un buen corredor negociará y personalizará tu paquete en consecuencia, como puedes encontrar a https://www.fercogestion.com/es/simulador-hipoteca/ para estos menesteres
Es bastante común que te ofrezcan una tarifa general y luego obtener un descuento, de acuerdo con los otros productos que adquieres a través del banco, como un seguro de vida, cobertura funeraria o una tarjeta de crédito. Y recuerda, debes tener una cuenta corriente en el banco que hace la hipoteca, por eso decimos a los clientes que no abran una cuenta bancaria local hasta que les hayamos asegurado una hipoteca.
Otros costos incluyen tarifas de valoración, escritura hipotecaria y costos de notario, las tarifas de organización del propio banco y la tarifa de tu corredor. Algunos bancos, ahora también están cubriendo los costos de la escritura de la hipoteca, que normalmente son de € 2.000 a € 2.500 por un préstamo de € 250.000, mientras que otros podrían renunciar a sus tarifas de tramitación si el trato funciona para ellos.
¿El futuro es brillante para los prestatarios?
En comparación con hace una década, el mercado hipotecario español es muy favorable para los compradores extranjeros. Y hay indicios de que las cosas están mejorando aún más.